Bailleur social : comment choisir son architecte et sa maîtrise d’œuvre

En bref : pour choisir sa maîtrise d’œuvre en logement social, un bailleur (OPH, ESH, coopérative HLM) consulte dans le cadre du code de la commande publique, sans obligation de concours depuis la loi ELAN de 2018. Le bon choix repose sur des références comparables, une méthode adaptée au site occupé, une équipe pluridisciplinaire et un dossier de consultation précis. L’enjeu est lourd : le parc compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux, dont 85 % en collectif.

Quelles règles encadrent le choix d’un architecte par un bailleur social ?

Les organismes HLM confient leurs missions de maîtrise d’œuvre dans le cadre du code de la commande publique, avec publicité et mise en concurrence. Depuis la loi ELAN de 2018, ils ne sont plus soumis à la loi MOP ni à l’obligation d’organiser un concours d’architecture, qui reste une possibilité.

• Procédures : procédure adaptée sous les seuils européens ; au-delà, appel d’offres, procédure avec négociation ou concours.
• Architecte obligatoire pour le permis : les personnes morales, dont les organismes HLM, doivent faire établir leur demande de permis de construire par un architecte.

Quelles missions confier à la maîtrise d’œuvre ?

Le découpage classique, du diagnostic à l’assistance aux opérations de réception, reste la référence pour définir un marché, même hors loi MOP. Pour une réhabilitation, la mission commence par un diagnostic et peut inclure l’ordonnancement, le pilotage et la coordination du chantier.

Élément de mission	Contenu
DIAG (réhabilitation)	Relevés, état des lieux technique, pathologies, faisabilité
ESQ ou APS, APD	Esquisse et avant-projets : parti architectural, choix techniques, estimation
PRO	Projet détaillé, descriptifs, coût prévisionnel des travaux
ACT	Assistance à la passation des contrats de travaux : dossier de consultation, analyse des offres
VISA	Vérification des plans d’exécution des entreprises
DET	Direction de l’exécution des travaux : réunions de chantier, situations, délais
AOR	Assistance aux opérations de réception et levée des réserves
OPC (optionnel)	Ordonnancement, pilotage et coordination du chantier

Sur quels critères choisir son architecte ?

Des références comparables, idéalement en site occupé, et une équipe pluridisciplinaire qui associe architecte, bureaux d’études et économiste. Une note méthodologique concrète, la maîtrise des coûts et une présence régulière sur le chantier font ensuite la différence.

1. Références comparables : même type d’opération et même échelle.
2. Équipe complète : architecte, bureaux d’études thermique, structure et fluides, économiste.
3. Méthode : phasage, concertation avec les locataires, gestion des aléas, planning.
4. Maîtrise des coûts : scénarios comparés en coût global, tenue de l’enveloppe.
5. Disponibilité : présence régulière sur le chantier, interlocuteur stable.
6. Qualité architecturale : améliorer l’usage et l’image de la résidence, pas seulement la performance.

Ce que nous apportons concrètement : KOYA a réhabilité en site occupé une tour de 84 logements à la Porte de Saint-Ouen, complétée par 36 logements neufs, rénové 14 logements rue Laugier (Paris 17e), ravalé un ensemble HBM boulevard Ney (Paris 18e) et transformé des bureaux en logements sociaux rue de Washington (Paris 18e).

Que doit préciser le dossier de consultation ?

Le programme, l’enveloppe financière et le calendrier, les données existantes du bâtiment et le contenu exact des missions attendues. Les critères de jugement et leur pondération doivent aussi être annoncés clairement.

• Objectifs de performance et étiquette DPE visée, contraintes de gestion.
• Échéances de financement (Éco-prêt, subventions).
• Plans, DPE, diagnostics amiante et plomb, historique des travaux.
• Livrables attendus par élément de mission.

Pour le volet énergétique, voir la rénovation énergétique des logements sociaux ; pour l’organisation du chantier, la réhabilitation en site occupé.

Questions fréquentes

Un bailleur social doit-il organiser un concours d’architecture ?

Non. Depuis la loi ELAN de 2018, les organismes HLM ne sont plus obligés d’organiser un concours d’architecture. Le concours reste possible et ils restent soumis aux règles de publicité et de mise en concurrence de la commande publique.

Un bailleur social doit-il faire appel à un architecte ?

Oui dès qu’un permis de construire est nécessaire : les personnes morales, dont les organismes HLM, doivent recourir à un architecte pour l’établir. Pour une réhabilitation sans permis, l’architecte reste le garant de la cohérence technique, du budget et de la qualité des travaux.

Quelles missions confier à la maîtrise d’œuvre pour une réhabilitation ?

En général un diagnostic, les études d’avant-projet et de projet, l’assistance à la passation des contrats de travaux, le visa, la direction de l’exécution des travaux et l’assistance aux opérations de réception, avec en option l’ordonnancement, le pilotage et la coordination du chantier.

Sur quels critères choisir un architecte pour du logement social ?

Des références comparables, en particulier en site occupé, une équipe pluridisciplinaire, une méthode concrète de phasage et de concertation, la maîtrise des coûts et une présence régulière sur le chantier.

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